1. בפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין. על-פי העובדות שנקבעו בפסק הדין, המבקש מס' 2 (מר פאיז אסעד פארס/סעיד, להלן: האב) היה הבעלים הרשום, בין היתר של חלק מהזכויות בחלקה 19 גוש 18828 מאדמות כפר ראמה. בשנת 1997 חתם האב על מסמכים לפיהם הוא מעביר במתנה את כל זכויותיו, בין היתר בחלקה 19, לבניו מרואן פארס (המבקש 3, להלן: מרואן) ואנואר פארס, בחלקים שווים. לא נרשמה העברת זכויות או הערת אזהרה במרשם המקרקעין בעקבות עסקה זו. בשנת 1998 חתם מרואן על מסמכים לפיהם הוא מעביר את הזכויות בחלקה 19 שהוא קיבל מאביו בעסקת המתנה (6320/18920 מהחלקה, ולהלן: הזכויות) לידי המשיב 1 מר ראיק פארס (להלן: הקונה). זאת, תמורת 30,000 ש"ח אשר שולמו במלואם (סעיף 12(ו)(3) לפסק הדין). גם בגין עסקה זו לא נרשמה העברת זכויות או הערת אזהרה במרשם המקרקעין. בשלב מסוים האב הודיע על ביטול המתנה והתחייב להעביר את הזכויות לבן נוסף, המבקש 1 חאתם פאיז פארס (להלן: חאתם), במתנה. הזכויות נרשמו על שמו של חאתם במרשם המקרקעין ביום 15.6.2008.
2. לפי כתב התביעה המתוקן שהגיש הקונה נגד חאתם, נגד האב, נגד מרואן, נגד עורך הדין שטיפל בחלק מהעסקאות (להלן: עורך הדין) ונגד מדינת ישראל (מס שבח מקרקעין), ביקש הקונה, בין היתר, שבית המשפט יצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות (וכי על הנתבעים לדאוג להעברת רישומי רשויות המס בענין הזכויות בחזרה על שם האב לצורך כך). בפסק דינו מיום 16.2.2012 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ע' גרשון) את תביעת הקונה. בית המשפט דחה את הטענה לפיה מתנת האב למרואן (שממנו קנה הקונה את הזכויות) היתה מתנה המותנית בתנאי לפיו מרואן לא ימכור את הזכויות עד מות האב. בית המשפט לא שוכנע באותנטיות של מסמך הכולל תנאי כאמור, אשר הוגש במסגרת הדיון (ע' 22 ש' 5 עד ע' 23 ש' 20 לפסק הדין; עוד ציין בית המשפט כי לפי המצב שהיה נוצר כביכול עם חתימת המסמך, לא היה למתנה כל תוקף, וזאת לאור סעיף 8(ב) לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 לפיו אין תוקף למתנה שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן שלא באמצעות צוואה; בנוסף נקבע כי גם בהנחה שהמסמך אותנטי, ממילא אין בו כדי ליצור מתנה מותנית, אלא מתנה עם חיוב שאינו ניתן לביטול עקב הפרת החיוב, ולענין זה הפנה בית המשפט ל-ע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר, פ"ד לו(4) 57, 62-63 (1982) ולא' ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח-1968 305 (מהדורה שניה 1996)). נקבע, כי הואיל והאב העניק את הזכויות למרואן ועסקה זו לא בוטלה, האב לא היה רשאי להעניק לאחר מכן את הזכויות לבנו האחר חאתם. כן נקבע, כי האב ערך את עסקת המתנה המאוחרת עם חאתם בחוסר תום לב. נקבע כי הרישומים במשרדי מיסוי מקרקעין לפיהם בוטלה המתנה הראשונה, בין האב לבין מרואן (שממנו רכש הקונה את הזכויות), היו רישומים לא נכונים אשר נרשמו בהתרשלותה של המדינה (ע' 25 ש' 9-11 לפסק הדין). בהתאם לקביעותיו, הורה בית המשפט על ביטול רישום הזכויות על שמו של חאתם במרשם המקרקעין; כן הורה כי הקונה רשאי להירשם כבעלי הזכויות (בתנאים שפורטו בפסק הדין). בנוסף הורה בית המשפט על שינוי הרישומים במשרד מס שבח מקרקעין ועל החזרי מס בהתאם לקביעות בפסק הדין. מרואן, האב, חאתם ומדינת ישראל (מיסוי מקרקעין) חויבו לשאת בהוצאות הקונה.
הבקשה לעיכוב ביצוע
3. חאתם, האב ומרואן הגישו ערעור על פסק הדין. בטרם הגשת הבקשה שבפני, הם הגישו בקשה לעיכוב ביצוע בבית המשפט המחוזי, כמתחייב מתקנה 468 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. השופט גרשון דחה את הבקשה, מאחר והוא למד מתגובת המדינה לבקשה כי סמוך לאחר מתן פסק הדין פעלה המדינה לתיקון הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין בהתאם לפסק הדין, ומכאן - כך קבע - מדובר במעשה עשוי. ביום 9.5.2012 הוגשה הבקשה לעיכוב ביצוע שבפני.
4. בפתח הבקשה שבפני, טענו המבקשים כי נסח הרישום במרשם המקרקעין על אודות החלקה שבמחלוקת "מוקפא". המבקשים הודיעו כי הם מסכימים לתנאים שנקבעו בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 7.8.2008 בה ניתן צו מניעה במסגרת התביעה - כלומר, צו מניעה זמני האוסר על חאתם לבצע דיספוזיציה כלשהי לגבי הזכויות. כן הודיעו כי אין להם התנגדות לכך שההחלטה בבקשה תהיה בצורת צו המופנה לרשם המקרקעין להמשיך את הליכי "הקפאת" הנסח עד להכרעה בערעור. עוד התבקש בבקשה כי הפקדון שיופקד בבית משפט זה ישמש בטוחה לפיצוי המשיבים בגין נזקים העלולים להיגרם מעיכוב הביצוע עד להחלטה בערעור.
5. לטענת המבקשים, מאזן הנוחות נוטה לטובתם כי "המדובר בעניין של מכירת מקרקעין ובה בדרך כלל בית המשפט דלמטה מקבל את עצם הגשת הערעור כחזקה כי לא יהיה נתן להחזיר את המצב לקדמותו במידה ופסה"ד יקוים." לטענתם, קיים חשש של ממש שלא יהיה נתן להחזיר את המצב לקדמותו אם לא יעוכב פסק הדין והקונה יוכל להעביר את הקרקע לאחרים, תוך סיכול פסק הדין בערעור במידה ויתקבל. לטענתם לא יגרם כל נזק של ממש לקונה אם פסק הדין יעוכב, "כפי שנוהגים בתי המשפט לעשות כדבר שבשגרה בעניינים של מכירת מקרקעין". הוטעם כי הקונה השתהה בהגשת תביעתו במשך שנים ולכן, לפי הנטען, לא יגרם לו נזק אם הזכויות יירשמו על שמו רק לאחר שפסק הדין עבר את ביקורתה של ערכאת הערעור.
6. לטענת המבקשים, ישנם "'סיכויים טובים של ממש לקבלת הערעור' ולא רק סיכויים קלושים כדרישת הפסיקה." לטענת המבקשים טעה בית המשפט המחוזי כשקבע כי האב לא היה זכאי לבטל את המתנה למרואן (שממנו רכש הקונה את הזכויות). נטען כי בית המשפט קבע כי לא נחתם יפוי כוח בלתי חוזר או שטר מכר בעסקה שבין האב לבין מרואן, ולפי ההלכה הפסוקה דווקא ניתן לבטל מתנה בין קרובים ללא תנאי בנסיבות אלה. לטענת המבקשים, העסקה שבין האב לבין מרואן היתה התחייבות למתנה בלבד ולא עסקה במקרקעין ולכן אין תחולה לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בענין עסקאות נוגדות. נטען שחוות דעת השמאי שהוגשה מטעם הקונה, בה הוערכה הקרקע בסכום גבוה פי עשר מהערך שדווח למס שבח בעסקה בין מרואן לבין הקונה, מצביעה על כך שעסקה זו נגועה באי-חוקיות, נוגדת את תקנת הציבור ונכרתה תוך מטרה לרמות את שלטונות מס שבח. מכאן, לטענת המבקשים, יהיה צורך להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לדיון בטענות בענין חוזה בלתי חוקי לפי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 או חוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק זה. כן נטען כי הקונה פעל בחוסר תום לב, בכך שגרם למרואן לחתום על מסמכים המשקפים מחיר מכירה בסך 30,000 בלבד והגיש הצהרות כוזבות לשלטונות המס. עוד נטען כי בית המשפט המחוזי טעה כאשר הורה על צירוף בעלי דין אחרים אך לא הורה על צירוף אשתו של מרואן, אשר השתתפה במגעים בעסקת המכירה לקונה ולא זימן אותה לעדות. המבקשים טוענים כי הם הגישו במסגרת הערעור בקשה לצירוף עדות נוספת - העדות של אשתו של מרואן, וכי מדובר בעדות על כך שמחיר העסקה בין מרואן לבין הקונה היה פיקטיבי. לפי הטענה, המחיר האמיתי המוסכם היה 300,000 ש"ח, אך שולמו רק 20,000 ש"ח מתוך מחיר זה.
עמדות המשיבים
7. נוכח טענת המבקשים לפיה הרישום בנסח החלקה "מוקפא", הוריתי ביום 10.5.2012 על תגובות לבקשה, וכסעד זמני הוריתי כי אם שינוי רישום הזכויות בנכס טרם בוצע, תימנע לשכת רישום המקרקעין מלרשום את השינוי עד למתן החלטה אחרת. המדינה, אשר אינה מתנגדת לבקשה, הבהירה בתגובתה כי בירורה העלה כי שינוי הרישום על-פי פסק הדין טרם בוצע וכי עדיין רשומה הערת אזהרה על זכויותיו של חאתם בדבר צו המניעה הזמני שהוציא בית המשפט המחוזי.
8. הקונה מתנגד לבקשה. לטענתו, אין לערעור סיכויים המצדיקים עיכוב ביצוע, ומאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים. לטענתו, הערעור בנוי על טענות שלא נטענו בבית משפט קמא, ללא נטילת רשות, אגב שינוי חזית מהותי בשלב בערעור ותוך ההנחה שהעדות שביקשו לצרף כבר התקבלה. לטענת הקונה, ממילא אין בעדות החדשה כדי להועיל למבקשים, כי אין בבקשה או בערעור התמודדות עם הקביעה בפסק הדין שהמתנה בין האב לבין מרואן לא היתה מותנית בתנאי מפסיק. לענין מאזן הנוחות, טוען הקונה כי הקרקע מוחזקת ומעובדת על ידו שנים רבות; לא ייגרם נזק למבקשים כי הקרקע ממילא אינה בחזקתם והם לא עיבדו אותה או קטפו את פירותיה. כן טוען הוא כי אם יתקבל הערעור, לא תהיה בעיה לשנות שוב את הרישום. הקונה טוען כי אם יזכו המבקשים בערעור, יהיה על חאתם להשיב את עלות הקרקע המושבחת לאחר שנים של השבחה והחזקה, ואין ספק שהערבון שהופקד אינו מכסה ולו 1/5 מעלות הקרקע היום. נטען, בענין היכולת להיפרע מהמבקשים, כי אלה טרם שילמו את ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא. הקונה לא צירף לתגובתו תצהיר לביסוס טענות עובדתיות אלה ואף טען כי "לתגובה לא מצורף תצהיר מאחר וטענותיה עולים מהכתובים ואין בהם טענות עובדתיות, מדובר בטענות משפטיות בלבד."
9. לטענת עורך הדין אין בעצם הגשת ערעור כדי להביא לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתו, אין לערעור סיכוי טוב, בהיותו מבוסס בעיקר על הנטען בעדות חדשה שצירופה מתבקש בשלב המאוחר של ערעור, כאשר טרם הוחלט אם יותר הצירוף אם לאו. עוד טוען הוא כי המבקשים יכלו לבקש להעיד את אשתו של מרואן במסגרת הדיון בתביעה - אך הם לא עשו כן. כן טוען עורך הדין שהגרסה שבעדות זו לא הוזכרה כלל בכתבי ההגנה או בתצהירים של המבקשים; מדובר בגרסה חדשה ובחזית חדשה.
דיון
10. הגעתי למסקנה כי אין מקום לעיכוב ביצוע פסק הדין. לא מקובלת עלי הטענה הגורפת של המבקשים לפיה בעניין של מכירת מקרקעין בית המשפט בדרך כלל מקבל את עצם הגשת הערעור כחזקה כי לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במידה ופסק הדין יקוים. תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת, כי הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה מושא הערעור. עם זאת, ניתן להורות על עיכוב ביצוע ההחלטה אם הראה מבקש הבקשה כי סיכויי ערעורו להתקבל טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. דהיינו, כי במידה ותדחה הבקשה לעיכוב ביצוע, עלול להיגרם נזק בלתי הפיך ולא תהיה אפשרות להשבת המצב לקדמותו (ע"א 1755/12 בר שפירא נ' עו"ד ישראל בודה (נאמן), פס' 5 (טרם פורסם, 29.3.2012) ואסמכתאות שם). חשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן "אוטומטי" (ראו גם דברי השופט א' ריבליןב-רע"א 764/03 עתמי נ' מעברי (לא פורסם, 27.5.2003): "המשיבה 1 טועה לסבור כי לעניין פסקי דין העוסקים במקרקעין ניתן צו עיכוב הביצוע כמעשה יום ביומו. לא כך הם פני הדברים"). השאלה אם קיים חשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין תלויה בנסיבות הענין. כך, לדוגמה, העדר אפשרות להשיב בעין קרקע המשמשת למטרות מסחר והשקעה כספית גרידא אינו, כשלעצמו, בגדר נזק בלתי הפיך. כפי שקבעתי ב-ע"א 1612/11 עזבון ברנהולף נ' אוחנה, פס' 8 (טרם פורסם, 8.5.2011),
"אכן כפי שכבר נקבע 'יש הבדל מרכזי בין קרקע המשמשת למגורים לבין קרקע למטרות מסחר והשקעה כספית. במקרה כזה העברת המקרקעין בעין אינה בלתי הפיכה, ומגלמת בתוכה נזק כספי הניתן לפיצוי' (ע"א 8632/06 בן יעקב נ' מימון (טרם פורסם, 7.1.2007))".
עם זאת, לעתים, גם לגבי מקרקעין שאינם משמשים למגורים ייתכן נזק בלתי הפיך, כפי שציין לאחרונה השופט זילברטל בעניין בר שפירא הנזכר:
"... לטעמי ביצוע החלטה הכרוכה במכר מקרקעין עשוי ליצור מצב בלתי הדיר אף אם אין מדובר במקרקעין המשמשים למגורי המערער. בשונה מחיוב כספי המקרקעין הם לעולם מסוימים. לפיכך, דחיית בקשה לעיכוב ביצוע החלטה בנוגע למימוש מקרקעין, תוך הנחה כי במידה וידחה הערעור המערער יפוצה בשווי המקרקעין, אינה בהכרח מאפשרת השבת המצב לקדמותו באופן מלא, שכן המערער לא יוכל בדרך כלל לקבל לידיו את אותם המקרקעין, כי אם את ערכם. לפיכך יתכן, כי בנסיבות מסוימות, אף שהמקרקעין אינם משמשים לצורכי מגורים, אך הם בעלי ערך מיוחד עבור המערער, או בעלי איכויות ייחודיות, תהא הצדקה לעיכוב ביצוע החלטה בדבר מימושם" (שם, פס' 8).
הנה כי כן - יש הבחנה בין מקרקעין שהם בגדר דירת מגורים למקרקעין שאינם בית מגורים; אך גם למקרקעין שאינם דירת מגורים יכול שיהא יחוד על פני מקרקעין רגילים לצורכי מסחר.
11. בענייננו, המבקשים לא טענו דבר בענין נזק בלתי הפיך הצפוי להיגרם להם אם לא יעוכב פסק הדין. לא נטען שמדובר בענייננו בדירת מגורים. צוינה בפסק הדין טענת הקונה לפיה הוא, ולא המבקשים, מחזיק בשטח מאז 1998 (סעיף ד', ע' 2 לפסק הדין); המבקשים לא טענו אחרת בבקשה. אמנם מדובר בזכויות בקרקע ששתיים מתוך שלוש העסקאות הנדונות שנערכו בעניינה היו מתנות בתוך משפחת המבקשים, מאב לבן. דא עקא, שנדחתה בפסק הדין בצורה ברורה טענת האב שיש ערך "סנטימנטלי" לקרקע עבור האב, תוך קביעה שהאב היה מעוניין למכור את הזכויות (ע' 23 לפסק הדין). המבקשים לא טענו אחרת בבקשה. כך, המבקשים לא טענו טענות בבקשה לערך מיוחד של הקרקע עבורם או לאיכויות מיוחדות של הקרקע, שיש בהן כדי להצביע על נזק החורג מעבר לנזק שהוא למעשה נזק כספי. המבקשים אף לא טענו לחשש לחוסר יכולת להיפרע כספית אם ערעורם יתקבל. כך, גם בהתעלם מהטענות העובדתיות של הקונה בענין מאזן הנוחות אשר לא בוססו בתצהיר, המבקשים לא הרימו את הנטל הרובץ עליהם להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין. על כן, אף אם אניח כי לערעור סיכויים (ואינני מביעה כל דעה בענין), אין מקום לעיכוב ביצוע.
12. כפי שצוין לעיל, המבקשים הקדימו והודיעו שהם מוכנים לכך שהרישום בענין הזכויות במרשם המקרקעין יישאר "מוקפא". כאמור, הקונה מתנגד לבקשה. העקרון המנחה הוא שעם מתן פסק הדין, אנו כבר לא נמצאים במישור ה"לכאורה", בו עומדות טענות מתנגשות שטרם הוכרעו. בית המשפט קבע בפסק דין שהקונה הוא הזכאי לרישום הזכויות על שמו (בתנאים שפורטו בפסק הדין). אמנם תמיד קיימת אפשרות שקביעה בפסק דין תיהפך בערעור, אך עד שזה יקרה - אם יקרה - המצב הוא שלקונה יש זכות לרישום הזכויות על שמו כאמור. יפים לענייננו הדברים שכתבתי בפרשת עזבון ברנהולף: